Перепланировка квартиры: как избежать проблем Что можно, а что нельзя перепланировать и переоборудовать в собственной квартире, не нарушая закон и не подвергая опасности собственную жизнь и жизнь соседей? С этим вопросом может столкнуться каждый. Тем более сейчас, когда приспособить квартиру «под себя» стало модно, а предложения на рынке строительных технологий и услуг настолько соблазнительны, что от них трудно отказаться.

Изучим соответствующие статьи законов. В соответствии со статьями 100 и 152 Жилищного кодекса Украины переоборудование и перепланировка квартир проводится по разрешению исполнительных комитетов местных советов. В соответствии со статьей 383 Гражданского кодекса Украины, владелец квартиры может по собственному усмотрению осуществлять в квартире ремонт и изменения, при условии, что они не приведут к нарушению прав собственников других квартир и не нарушат санитарно-технических требований и правил эксплуатации жилого дома. Что касается правил эксплуатации жилых домов, то изучаем следующие нормативно-правовые акты: «Правила пользования помещениями жилых домов и общежитий» (утверждены постановлением КМУ от 08.10.1992 г. № 572) и «Правила содержания жилых домов и придомовых территорий» (утверждены приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17.05.2005 г. № 76). В них установлено, что переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений осуществляется согласно разработанным проектам, с согласия собственника жилого дома и по разрешениям органов местного самоуправления, которые выдаются в установленном порядке. Для выяснения вопроса проектирования переоборудования и перепланировки квартир изучаем государственные строительные нормы (ГСН) В.3.2-2-2009 «Жилые дома. Реконструкция и капитальный ремонт» (вступил в действие с 01.01.2010 г.). Данными государственными строительными нормами четко определен перечень изменений, проведение которых допускается и которые делать запрещено при проведении переоборудования и перепланировки квартир.

Таким образом, для проведения перепланировки или переоборудования помещений своей квартиры, собственник должен заказать проект, согласовать его в установленном порядке (с органами государственного санитарно-эпидемиологического  и  пожарного надзора, градостроительства и архитектуры), заручиться согласием собственника жилого дома и соседних квартир и получить разрешение органа местного самоуправления.

Есть еще один нормативный документ, которым, не вникнув в его суть, руководствуются некоторые «советчики», размещающие в Интернете свои комментарии и разъяснения по вопросам допустимых изменений в квартире, на которые якобы не требуются ни проект, ни разрешение. Это Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества (утверждена приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 24.05.2001 г. № 127). В пункте 3.2 данной Инструкции указано, что не относятся к самовольному строительству выполненные в многоэтажных жилых домах и общежитиях:

– перепланировка, связанная с увеличением жилой или подсобной площади за счет демонтажа перегородок (кроме крупнопанельных домов), кладовок, снесения печей, каминов, грубок, витрин, без изменения назначения помещений, без нарушения несущих конструкций;

– застекление балконов и лоджий;

– уменьшение жилой или подсобной площади за счет утепления и отделки стен;

– устройство и закрытие дверных проемов во внутренних некапитальных стенах (кроме крупнопанельных домов);

– перестановка оборудования в пределах предназначенных  помещений.

Однако не все так четко и ясно.

– Поверьте специалисту, эти допустимые изменения не имеют никакого отношения, например, к созданию модного сегодня общего помещения кухни-столовой (объединение кухни и жилой комнаты), – говорит главный архитектор города Л. В. Савина. – Или если вы решили «прорезать» дверь из газифицированной кухни в жилую комнату, то вы должны знать, что ни в коем случае нельзя закладывать существующую дверь из комнаты в коридор. А если Вы решили устроить вход в перепланированный совмещенный санузел, то его можно сделать из любого помещения квартиры, кроме кухни. Во всех указанных и многих других случаях вступают в силу ограничивающие нормативы, установленные ГСН В.3.2-2-2009 «Жилые дома. Реконструкция и капитальный ремонт».

Как видим, процесс проектирования и получения разрешения на перепланирование длительный и очень хлопотный (придется оформить множество документов в разных инстанциях). Кроме того, проведение обследования технического состояния конструкций (является обязательным этапом проектирования) и разработка проекта требуют материальных затрат. Поэтому и не спешат владельцы квартир обращаться к специалистам, сообщать соответствующим службам о своих планах и переделывают помещения квартир, руководствуясь на свой страх и риск «где-то и от кого-то услышанным», полагая, видимо, что никого не касается что и как перестроено в приватизированном жилье. И это ошибочное и опасное мнение, считает Л.В.Савина. Необходимо в обязательном порядке обратиться к специалистам и определить, что в квартире можно изменить, а что нельзя.

Ответственность за самовольные перепланировку и переоборудование квартир установлена статьей 150 Кодекса Украины об административных правонарушениях и статьей 270-1 Уголовного кодекса Украины (введена в действие в 2011 г.). Эти статьи предусматривают не только применение к таким правонарушителям штрафных санкций (в размере от 17 до 4250 грн.), но и наказание в виде исправительных работ на срок до 2 лет, ограничения свободы на срок до 3 лет и даже лишения свободы на срок до 12 лет, в случае совершения действий, которые создали или могли создать угрозу для жизни и здоровья людей и при нанесении имущественного ущерба объектам жилищно-коммунального хозяйства.

В лучшем случае проблемы у владельцев самовольно перепланированных и переоборудованных квартир начинаются тогда, когда они надумают продать, подарить или внести их как залоговое имущество для получения кредита в банке. Для всех этих сделок нужна соответствующая справка-характеристика, которая выдается БТИ. А она будет выдана после узаконения проведенных изменений или, в случае невозможности их легализации, приведения квартиры в первоначальное состояние.

О худшем случае не хочется и говорить. В последнее время мы все чаще стали видеть по телевидению случаи провалов междуэтажных перекрытий, взрывов газового оборудования, обрушений частей зданий, обвалов элементов наружных стен, которые стали причиной гибели людей.

Право создать уют в собственной квартире по своему вкусу есть у каждого. Но реализовывать его надо так, чтобы не были ущемлены интересы окружающих и соблюдена их полная безопасность.